받을 수 있는 돈
주택연금 이자, 매달 안 내도 3억 집이면 20년 뒤 잔액이 집값을 넘습니다
주택연금 이자는 매달 통장에서 빠져나가지 않고 대출잔액에 얹혀 쌓입니다. 2026년 10월 기준 금리는 신규취급액 COFIX 3.43%에 0.85%를 더한 연 4.28%이고, 여기에 연보증료 0.95%가 따로 붙습니다. 70세에 3억 원 집으로 월 92만 3천 원을 받으면 단순 계산으로 20년 뒤 잔액이 약 3억 9,800만 원이 되어 집값을 넘지만, 넘는 돈을 자녀에게 청구하지는 않습니다.
글: 혜택지기· 10월 19일 검증 · 읽는 시간 7분
대상 50대, 60대, 70대 이상 · 지역 전국 · 주택연금 이자 · 주택연금 보증료 · 주택연금 상속
비용 예시 (3억 원 집, 70세 가입)
월 92만 3천 원 수령, 초기보증료 300만 원
20년 뒤 잔액 약 3억 9,800만 원 (집값 초과분은 청구 안 함)
사용방법 목차 보기
공식 사이트에서 확인하기
아래 링크는 실제 신청 조건과 최신 안내를 확인할 때 도움이 되는 공식 기관입니다.
주택연금에 붙는 비용 한눈에 보기
한국주택금융공사 누리집 hf.go.kr의 주택연금 자세히 알아보기 페이지와 금융위원회가 2026년 2월 5일 낸 보도자료에 적힌 요율입니다. 초기보증료는 2026년 3월 1일부터 1.5%에서 1.0%로 내려갔고, 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올라갔습니다. 집값 4억 원이면 초기보증료가 600만 원에서 400만 원으로 줄어든 셈입니다. 대출금리의 기준이 되는 신규취급액 COFIX는 은행연합회가 매달 15일 전후에 발표하며, 2026년 10월 15일 공시 금리는 3.43%였습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0%, 첫 연금이 나오는 날 한 번 (2026년 3월 1일 이후 신규 신청자) |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.95%를 매달 나누어 가산 (대출상환방식·우대형은 연 1.0%) |
| 대출이자 | 신규취급액 COFIX에 0.85%를 더한 변동금리, 6개월마다 조정 (2026년 10월 공시 COFIX 3.43%, 합계 연 4.28%) |
| 내는 방법 | 이자와 보증료 모두 현금으로 내지 않고 매달 대출잔액에 얹힘 |
| 가입할 때 직접 내는 돈 | 법무사 비용, 등록면허세와 지방교육세, 인지세 절반, 시세가 없을 때만 감정평가 수수료 |
| 문의 | 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114 |
이자를 안 내는 게 아니라 빚에 얹혀 갑니다
주택연금 이자를 매달 내야 하느냐는 질문이 많습니다. 답은 내지 않는다입니다. 다만 사라지는 것은 아닙니다. 은행이 가입자 대신 이자와 보증료만큼 대출을 더 일으켜 공사에 내고, 그 금액이 대출잔액에 더해집니다. 공사는 이 잔액을 연금지급총액이라고 부릅니다. 연금지급총액은 그동안 받은 월지급금을 다 더한 금액에 수시로 꺼내 쓴 인출금, 초기보증료와 연보증료, 여기에 붙은 대출이자를 모두 합친 돈입니다. 통장에서는 들어오는 돈만 보이니 비용이 없는 것처럼 느껴지지만, 집을 정리하는 날 갚아야 할 금액은 매달 조용히 불어나고 있습니다.
3억 집 70세 가입, 20년 뒤 잔액을 계산해 봤습니다
공사 월지급금 예시대로 70세에 3억 원 집을 맡기면 종신지급 정액형으로 매달 92만 3천 원이 나옵니다. 이 금액에 대출금리 연 4.28%와 연보증료 0.95%가 20년 내내 그대로라고 가정하고, 초기보증료 300만 원을 처음에 얹어 다달이 불려 본 결과입니다. 받은 돈은 20년 동안 2억 2천만 원 남짓인데 잔액은 약 3억 9,800만 원으로 집값 3억 원을 넘어섭니다. 금리는 6개월마다 바뀌고 공사의 실제 계산 방식과도 차이가 있으니 크기를 가늠하는 참고치로만 보십시오. 집값이 20년 동안 어떻게 움직일지도 이 표에는 들어 있지 않습니다.
| 지난 기간 | 받은 연금 누계 | 갚아야 할 잔액 (단순 계산) |
|---|---|---|
| 5년 (75세) | 5,538만 원 | 약 6,700만 원 |
| 10년 (80세) | 1억 1,076만 원 | 약 1억 5,000만 원 |
| 15년 (85세) | 1억 6,614만 원 | 약 2억 5,800만 원 |
| 20년 (90세) | 2억 2,152만 원 | 약 3억 9,800만 원 |
집값을 넘어도 자녀가 갚지 않습니다
위 표에서 잔액이 집값을 넘는 대목을 보고 자녀에게 빚이 넘어가는 줄 아시는 분이 많습니다. 공사의 주택연금 장점 안내에 적힌 정산 규칙은 이렇습니다. 부부가 모두 세상을 떠나면 집을 처분해 연금지급총액을 갚습니다. 처분한 금액이 연금지급총액보다 크면 남는 돈은 상속인에게 돌아갑니다. 처분한 금액이 연금지급총액보다 작아도 모자란 돈을 상속인에게 따로 청구하지 않습니다. 갚을 금액의 한도가 집값이라는 뜻입니다. 90세까지 사셔서 잔액이 4억 원이 되고 집이 3억 원에 팔려도 자녀가 1억 원을 내는 일은 없습니다. 반대로 70대 후반에 일찍 돌아가셔서 잔액이 집값보다 적으면 그 차액은 자녀 몫입니다. 근저당권방식에서 배우자 한 분이 먼저 떠나시면 남은 배우자는 사망일부터 6개월 안에 채무인수 절차를 마쳐야 연금이 끊기지 않습니다.
이자 대신 돌려주는 세금 혜택
- • 대출이자로 쌓인 비용은 연금소득에서 해마다 200만 원 한도로 소득공제를 받습니다. 소득세법 제51조의4에 근거합니다.
- • 1세대 1주택자가 저당권방식으로 가입하면 재산세 본세의 25%를 깎아 줍니다. 집값 5억 원 이하는 25%, 5억 원을 넘으면 5억 원어치에 해당하는 만큼만 깎습니다. 2027년 12월 31일까지 적용됩니다.
- • 가입할 때 내는 등록면허세와 지방교육세는 공시가격 5억 원 이하 1세대 1주택자에게 50%를 감면합니다. 이 또한 2027년 12월 31일까지입니다.
- • 농어촌특별세는 내지 않고 국민주택채권을 사야 하는 의무도 면제됩니다.
- • 신탁방식으로 가입하면 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원이 들지만 이 7,200원은 공사가 대신 냅니다.
비용까지 확인하고 가입하는 순서
- 1단계. 한국주택금융공사 누리집 hf.go.kr의 예상연금조회에서 집값과 부부 나이를 넣어 월지급금을 먼저 봅니다. 1688-8114로 전화상담을 예약하셔도 됩니다.
- 2단계. 상담받을 때 월지급금만 묻지 말고 10년 뒤와 20년 뒤 연금지급총액이 얼마로 잡히는지 숫자로 달라고 하십시오. 적용 금리와 다음 금리 조정 시기도 함께 물어보십시오.
- 3단계. 거래 은행에서 금융거래확인서를 받고 주민센터에서 주민등록등본, 초본, 인감증명서, 가족관계증명서를 뗍니다. 등기권리증 원본도 챙기십시오.
- 4단계. 집이 있는 지역을 맡은 공사 지사에 보증을 신청합니다. 공사는 신청일부터 1개월 안에 보증 여부를 정하고 은행에 전자보증서를 보냅니다.
- 5단계. 은행에서 대출약정을 맺으면 연금이 나오기 시작합니다. 초기보증료는 첫 연금이 나오는 날 대출잔액에 얹힙니다.
- 6단계. 첫 대출이 실행된 날부터 30일 안에는 받은 돈을 모두 갚고 약정을 철회할 수 있습니다. 이때는 초기보증료와 연보증료를 전부 돌려받습니다.
중간에 그만둘 때 돌려받는 돈과 못 받는 돈
- • 중도해지를 하려면 그동안 받은 월지급금에 이자와 보증료까지 더한 연금지급총액을 한 번에 갚아야 담보가 풀립니다.
- • 매달 낸 연보증료는 남은 기간만큼 정산해 돌려줍니다.
- • 초기보증료는 가입비 성격이라 돌려주지 않는 것이 원칙입니다. 다만 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자는 첫 연금 실행일부터 5년 안에 해지하면 이용한 기간에 비례해 깎은 나머지를 돌려받습니다. 가입 직후면 전액, 1년 뒤면 5분의 4, 2년 뒤면 5분의 3입니다.
- • 재난으로 집이 없어져 해지하는 경우에는 공사가 따로 정한 금액을 돌려줍니다.
- • 대출금리는 변동금리라서 6개월마다 바뀝니다. COFIX가 오르면 잔액이 불어나는 속도도 빨라집니다.
- • 같은 집으로 다시 가입할 수 있는지와 그때 드는 비용은 1688-8114에서 미리 확인하십시오.
자녀가 대신 계산해 드릴 때
부모님이 주택연금 이자 때문에 망설이신다면 자녀가 숫자를 대신 뽑아 드리는 편이 빠릅니다. 공사 누리집 예상연금조회에 집값과 두 분 나이를 넣으면 월지급금이 나옵니다. 그 금액에 지금 금리 4.28%와 연보증료 0.95%를 넣어 10년, 20년 뒤 잔액을 어림해 보십시오. 그다음 부모님께 두 가지를 말씀드리면 됩니다. 잔액이 집값을 넘어도 자녀가 갚지 않는다는 점과, 잔액이 집값보다 적게 남으면 그 차액은 상속된다는 점입니다. 형제가 여럿이면 이 두 가지를 같이 들어 두는 편이 나중에 말이 안 납니다. 소득공제 200만 원은 연금소득이 있는 분만 받는 공제라서 해마다 소득 신고 때 빠뜨리지 않게 한 번 짚어 드리십시오.
자주 묻는 질문
Q. 주택연금 이자를 중간에 미리 갚을 수 있나요?
연금지급총액을 모두 갚고 해지하는 것은 언제든 됩니다. 월지급금을 받으면서 이자만 따로 내는 방식은 없으니, 일부만 갚고 싶으시면 1688-8114에서 절차와 영향을 먼저 물어보십시오.
Q. 금리가 오르면 매달 받는 돈이 줄어드나요?
아닙니다. 월지급금은 가입할 때 정해진 금액이 그대로 나옵니다. 금리가 오르면 받는 돈이 아니라 나중에 갚을 잔액이 더 빨리 불어납니다.
Q. 집값이 올라서 잔액보다 훨씬 비싸게 팔리면 어떻게 되나요?
처분한 금액에서 연금지급총액을 갚고 남는 돈은 상속인에게 돌아갑니다. 신탁방식이면 미리 정한 귀속권리자가 받습니다.
Q. 2026년 3월 전에 가입한 사람도 보증료가 바뀌었나요?
바뀐 요율은 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자에게 적용됩니다. 그 전에 가입하신 분의 요율과 환급 조건은 가입 당시 약정을 따르니 공사에 확인하십시오.
